Pacto con reserva de propiedad no impide suscripción de escritura pública (Casación 3371-2018, Lima)

FUNDAMENTOS DESTACADOS

QUINTO. Pacto con reserva de propiedad. De otro lado, la sentencia impugnada sostiene que no cabe otorgamiento de escritura pública porque existe pacto con reserva de propiedad. Se trata de error manifiesto, en tanto ello no fluye ni literal, ni sistemáticamente del contrato. Así la cláusula sexta del contrato dice lo siguiente: “Esta compraventa se efectúa con pacto de reserva de propiedad conforme al artículo 1583 del Código Civil, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del saldo pendiente del precio estipulado”. No hay nada en lo allí señalado que impida el otorgamiento de la escritura pública, existiendo confusión en la sentencia impugnada entre lo que es la formalización del contrato con la transferencia de la propiedad.

SEXTO. LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD EN EL PACTO CON RESERVA DE PROPIEDAD. El pacto con reserva de propiedad se encuentra contemplado en el artículo 1583 del Código Civil, norma que indica “En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido”. De su lectura se infiere que cuando exista en un contrato de compraventa una cláusula con reserva de propiedad, el comprador recién adquiere la propiedad del bien cuando se ha pagado el precio pactado o parte determinada de él, esto es, cuando ha cumplido con la prestación que las partes establecieron en torno a ese pacto. Que éste se encuentre en minuta o en escritura pública es indiferente en torno a la transmisión de la propiedad, pues ésta sigue siendo del vendedor hasta que se cancele la prestación respectiva.

SÉTIMO. LA FORMALIZACIÓN DEL NEGOCIO JURÍDICO. Ello es así porque el otorgamiento de escritura pública sirve para formalizar el acto jurídico y para publicitar una situación existente, pero de ninguna manera supone que se desatiendan las cláusulas incorporadas al contrato; de suerte que al desestimarse la demanda bajo el criterio que con el otorgamiento estaría operando la transferencia de la propiedad se incurre en error, pues ella queda en manos del reservista hasta el pago.

OCTAVO. POSIBILIDAD DE OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA. Por lo demás, que pueda otorgarse escritura pública se evidencia con absoluta claridad cuando el artículo 1584 del Código Civil, señala que el pacto con reserva de propiedad es oponible a terceros cuando se trate de bienes inscritos y cuando el 2019 del mismo cuerpo legal establece que se trata de pacto posible de inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble, circunstancias que solo pueden ocurrir si existe la escritura pública correspondiente.

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